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CONTRUCTION

CCMI : clause de dédit ou clause pénale ? La Cour de cassation tranche (8 janvier 2026, n° 24-12.082)

Une question souvent posé par les propriétaires d'une maison en construction.

Dans un CCMI, une indemnité de 10 % en cas de renonciation avant chantier relève-t-elle d’une clause pénale ou d’un dédit ? Réponse de la Cour de cassation.

CCMI : indemnité de 10 % en cas de résiliation, clause de dédit ou clause pénale ?

Une clause prévoyant le paiement d’une indemnité forfaitaire de 10 % du prix, lorsque le maître de l’ouvrage met fin au contrat de construction( pour rappel le maitre de l'ouvrage est la personne qui commande les travaux mais ne les supervises pas à l'inverse du maître d'oeuvre.
n’est pas forcément une clause pénale.

Dans un arrêt publié au Bulletin du 8 janvier 2026 (pourvoi n° 24-12.082), la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle la frontière entre clause pénale et clause de dédit, avec une conséquence majeure : le pouvoir du juge de réduire l’indemnité n’a pas le même régime.

Rappel des faits : un CCMI résilié avant le début du chantier

Le 22 juin 2018, un couple signe avec la société X un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) pour un prix de 137 810 euros.
Le contrat prévoit qu’en cas de résiliation à l’initiative du maître de l’ouvrage, celui-ci doit verser au constructeur, en plus des sommes liées à l’avancement des travaux, une indemnité forfaitaire de 10 % du prix convenu.

Le 18 septembre 2018, avant tout démarrage du chantier, les maîtres de l’ouvrage notifient au constructeur qu’ils renoncent au projet. Le constructeur réclame alors le paiement de l’indemnité contractuelle de 10 %.

La procédure : la cour d’appel modère l’indemnité

La cour d’appel de Paris qualifie l’indemnité de clause pénale et en réduit le montant (en la ramenant, dans l’affaire, à une somme fixée par les juges du fond).

Le vrai sujet : sanction d’une faute ou prix d’une faculté de renoncer ?

Toute la question est là :

Clause pénale : elle sanctionne une inexécution et vise à “forcer” l’exécution du contrat ; elle peut, dans certains cas, être modérée par le juge si elle est manifestement excessive.

Clause de dédit : elle organise une faculté de sortie (résiliation “de convenance”) en échange d’un prix fixé à l’avance ; elle ne repose pas sur l’idée d’une faute.

La solution de la Cour de cassation : ce n’est pas une clause pénale

La Cour de cassation censure l’analyse de la cour d’appel : la clause qui autorise le maître de l’ouvrage à dénoncer unilatéralement le CCMI moyennant une indemnité forfaitaire de 10 % ne sanctionne pas une inexécution fautive imputable au maître de l’ouvrage. Elle ne peut donc pas être analysée comme une clause pénale ; il s’agit d’une clause de dédit.

Conséquences pratiques : rédaction des CCMI et contentieux

Cette décision est un rappel très concret pour la pratique :

La qualification dépend de la fonction de la clause : sanctionner une inexécution (pénale) ou organiser un droit de renoncer (dédit).

En présence d’un dédit, l’argument “c’est excessif, donc le juge doit réduire” devient beaucoup plus fragile, puisque l’indemnité est le prix d’une faculté contractuelle, non une peine.

Pour les rédacteurs (constructeurs, conseils, notaires, avocats), l’enjeu est de rédiger sans ambiguïté : si le texte ressemble à une sanction, il invite à la requalification ; s’il décrit clairement une faculté de renonciation “contre paiement”, il renforce la lecture “dédit”.

À retenir

Arrêt : Cass. 3e civ., 8 janvier 2026, n° 24-12.082 (publié).

Une indemnité forfaitaire de 10 % prévue pour permettre au maître de l’ouvrage de renoncer au CCMI avant chantier relève d’une clause de dédit, pas d’une clause pénale, car elle ne sanctionne pas une faute.

La distinction n’est pas théorique : elle conditionne directement la stratégie contentieuse et la solidité de la clause.